Alderan est l’une des rares sociétés de gestion à afficher à la fois le meilleur rendement du marché avec Comète et une SCPI logistique de référence avec Activimmo. Mais ces deux SCPI sont très différentes dans leur profil de risque, leurs frais et leur horizon de placement. Dans cet article, on passe les deux au crible pour vous aider à décider laquelle mérite une place dans votre portefeuille.
Qui est Alderan ?
Alderan est une société de gestion de portefeuille (SGP) indépendante, agréée par l’AMF, spécialisée dans l’immobilier tertiaire. Fondée en 2015, elle gère plusieurs SCPI à destination des investisseurs particuliers et institutionnels. Moins connue que Corum ou Iroko, Alderan se distingue par une approche opportuniste et diversifiée : elle cherche à acquérir des actifs décotés pour en améliorer le rendement.
Les SCPI gérées par Alderan
| SCPI | Type | Capitalisation | Taux de distribution 2024 | Frais d’entrée |
|---|---|---|---|---|
| Comète | Diversifiée Europe | ~120 M€ | 9,00 % | 10 % |
| Activimmo | Logistique / Locaux d’activité | ~900 M€ | 5,50 % | 12 % |
SCPI Comète : la star d’Alderan
Comète est la SCPI phare d’Alderan et l’une des plus performantes du marché en 2024-2026. Lancée en 2023, elle se distingue par plusieurs caractéristiques uniques :
- 0% de frais d’entrée : vous investissez 100% de votre capital dès le premier jour
- Diversification européenne : bureaux, commerces, hôtellerie, logistique en France et en Europe
- Rendement exceptionnel : 9,00% de taux de distribution en 2025
- Versement mensuel : les revenus sont versés chaque mois
- Prix de part accessible : environ 200 € par part
Performances Comète
| Année | Taux de distribution | Évolution du prix de part |
|---|---|---|
| 2024 | 11,18 % | Stable |
| 2025 | 9,00 % | Stable |
Points de vigilance
- SCPI jeune : créée en 2023, elle n’a pas encore traversé de cycle immobilier complet
- Taille modeste : ~120 M€, ce qui la rend plus concentrée que des géantes du secteur
- Rendement de 9% soutenable ? : à surveiller sur les prochaines années
- Liquidité : marché secondaire moins actif du fait de sa taille
Lire aussi : notre avis détaillé sur la SCPI Comète
SCPI Activimmo : la spécialiste de la logistique
Activimmo est la première SCPI française entièrement dédiée à l’immobilier de logistique et locaux d’activité : entrepôts, plateformes de distribution, locaux professionnels. Lancée en 2019, elle a rapidement collecté grâce à l’engouement pour le secteur porté par l’essor du e-commerce.
Performances Activimmo
| Année | Taux de distribution | Évolution du prix de part |
|---|---|---|
| 2021 | 6,02 % | +3,5 % |
| 2022 | 5,97 % | +4,7 % |
| 2023 | 5,64 % | -7,4 % |
| 2024 | 5,50 % | Stable |
- Baisse du prix de part en 2023 : -7,4% dans un contexte de remontée des taux
- Frais d’entrée élevés : 12%, ce qui nécessite un horizon de 8-10 ans minimum
- Capitalisation solide : ~900 M€, bonne diversification géographique
- Locataires solides : grands groupes de distribution, e-commerçants, industriels
Comparatif : Comète vs Activimmo
| Critère | Comète | Activimmo |
|---|---|---|
| Rendement 2024 | 9,00 % | 5,50 % |
| Frais d’entrée | 0 % | 12 % |
| Versement | Mensuel | Mensuel |
| Capitalisation | ~120 M€ | ~900 M€ |
| Ancienneté | 3 ans (2023) | 6 ans (2019) |
| Secteur | Diversifié Europe | Logistique / Activité |
| Horizon recommandé | 5 ans+ | 10 ans+ |
Alderan face à la concurrence
| Société de gestion | SCPI phare | Rendement 2024 | Frais d’entrée | Point fort |
|---|---|---|---|---|
| Alderan | Comète | 9,00 % | 0 % | Rendement n°1 du marché |
| Iroko | SCPI Iroko ZEN | 7,12 % | 0 % | Solidité + sans frais |
| Remake AM | Remake Live | 7,79 % | 0 % | Diversification Europe |
| Corum AM | Corum Origin | 6,06 % | 11,96 % | Historique 10+ ans |
Comment investir dans une SCPI Alderan ?
En direct
Vous achetez des parts directement auprès d’Alderan ou via un courtier SCPI agréé. Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers. Ticket d’entrée : environ 200 € pour Comète (1 part) ou 1 000 € pour commencer à diversifier (5 parts). Consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI pour anticiper l’impact sur vos revenus.
Via l’assurance-vie
Certains contrats d’assurance-vie référencent Comète et Activimmo. Cette option permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie après 8 ans. C’est souvent la solution la plus optimisée fiscalement sur le long terme. Découvrez notre guide sur les SCPI en assurance-vie.
À crédit
Investir dans Comète ou Activimmo à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, réduisant ainsi la pression fiscale. L’effet de levier peut être significatif sur un horizon long. Découvrez notre guide SCPI à crédit.
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FAQ — SCPI Alderan
Alderan est-elle une société de gestion sérieuse ?
Oui. Alderan est agréée par l’AMF et opère dans un cadre réglementaire strict. La performance de Comète depuis 2023 témoigne d’une réelle expertise dans la sélection d’actifs.
Le rendement de 9% de Comète est-il durable ?
C’est la question clé. Un rendement de 9% est exceptionnel. Il s’explique par une stratégie d’acquisition opportuniste (actifs décotés) et une structure de coûts allégée grâce aux 0% de frais d’entrée. La soutenabilité dépendra de la capacité d’Alderan à maintenir un taux d’occupation élevé et à renouveler ses acquisitions à des conditions favorables. À surveiller sur 2-3 ans.
Faut-il choisir Comète ou Activimmo ?
Pour un investisseur qui veut du rendement immédiat, sans frais d’entrée et un horizon de 5-8 ans : Comète. Pour un investisseur patient qui croit au secteur logistique sur 10+ ans et accepte des frais d’entrée élevés : Activimmo. Dans tous les cas, diversifier avec des SCPI d’autres gérants reste la meilleure approche.
Comète vs Iroko ZEN : laquelle choisir ?
Les deux sont sans frais d’entrée et versent mensuellement. Comète affiche un rendement supérieur (~9% vs ~7%) mais un historique plus court (2023 vs 2020) et une capitalisation plus modeste. La SCPI Iroko ZEN offre plus de stabilité pour un investisseur prudent. Comète convient davantage à ceux qui acceptent un risque légèrement supérieur pour un rendement plus élevé.
Conclusion
Alderan est une société de gestion à suivre de près. Via Comète, elle propose le meilleur rendement du marché avec 0% de frais d’entrée — une combinaison rare. Via Activimmo, elle offre une exposition à la logistique avec un historique plus contrasté depuis 2023.
Dans une stratégie de revenus passifs, Comète mérite une place dans un portefeuille SCPI diversifié, aux côtés de la SCPI Iroko ZEN ou Remake Live pour équilibrer les risques.
👉 Consultez notre classement des meilleures SCPI 2026 pour composer votre portefeuille idéal.
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⚠️ Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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