Remake Live vs Iroko ZEN : deux SCPI nouvelle génération
Dans ce comparatif Remake Live vs Iroko ZEN, nous passons au crible les deux SCPI les plus populaires du marché en 2026. Toutes deux sans frais d’entrée, européennes et affichant des rendements supérieurs à 7%, elles séduisent les mêmes profils d’investisseurs. Mais derrière ces points communs se cachent des stratégies et des portefeuilles bien différents.
Laquelle choisir ? Faut-il en choisir une seule ou les combiner ? Voici le comparatif complet.
Tableau comparatif synthétique
| Critère | Remake Live | Iroko ZEN |
|---|---|---|
| Société de gestion | Remake Asset Management | Iroko |
| Année de création | 2020 | 2020 |
| Capitalisation | ~750 M€ | ~900 M€ |
| Taux de distribution 2024 | 7,79 % | 7,12 % |
| Frais d’entrée | 0 % | 0 % |
| Frais de gestion | ~1,5 %/an | ~1,5 %/an |
| Prix de part | ~204 € | ~202 € |
| Fréquence de versement | Trimestrielle | Trimestrielle |
| Délai de jouissance | 5 mois | 6 mois |
| Diversification géographique | France + Europe (>50% hors France) | France + Europe (>60% hors France) |
| Secteurs principaux | Bureaux, commerces, logistique, hôtellerie | Bureaux, commerces, logistique, santé |
| Taux d’occupation financier | ~96 % | ~96 % |
Remake Live : la stratégie opportuniste à haut rendement
La philosophie de Remake AM
Remake Asset Management est fondée par des anciens de grandes sociétés de gestion immobilière. Sa philosophie est résolument opportuniste : acheter des actifs de qualité à des prix décotés, souvent dans des marchés secondaires européens où la concurrence est moins forte qu’à Paris ou Londres.
Cette approche explique le rendement élevé de Remake Live (7,79% en 2024) : la SCPI acquiert des biens avec un fort rendement locatif initial, plutôt que des actifs prime à faible rendement.
Le portefeuille de Remake Live
- Diversification européenne forte : présence en Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Finlande, Portugal entre autres
- Multi-secteurs : bureaux, commerces de pied d’immeuble, logistique légère, hôtels
- Ticket moyen par actif : relativement faible, ce qui permet une grande diversification
- Locataires variés : PME, grandes entreprises, groupes hôteliers
Les performances de Remake Live
| Année | Taux de distribution | Évolution du prix de part |
|---|---|---|
| 2021 | 6,10 % | Lancement |
| 2022 | 7,20 % | Stable |
| 2023 | 7,64 % | Stable |
| 2024 | 7,79 % | Stable |
Remake Live affiche une progression régulière de son taux de distribution depuis sa création — une tendance rare et rassurante. Le prix de part est resté stable, sans la baisse observée sur d’autres SCPI en 2023.
Points de vigilance sur Remake Live
- SCPI jeune : créée en 2020, elle n’a que 4 ans d’historique — pas encore traversé un cycle immobilier complet
- Stratégie opportuniste : si le marché se tend et que les opportunités de décote disparaissent, maintenir un rendement de 7,79% sera plus difficile
- Exposition hôtelière : le secteur hôtelier reste plus cyclique que les bureaux ou la logistique
Iroko ZEN : la rigueur et la transparence au service du rendement
La philosophie d’Iroko
Iroko se distingue par une communication très transparente et une philosophie de gestion rigoureuse. La société publie régulièrement des informations détaillées sur ses acquisitions, ses locataires et ses perspectives. Elle se positionne comme une SCPI de conviction : chaque acquisition est justifiée par une thèse d’investissement claire.
Iroko ZEN vise des actifs bien situés, avec des baux longs et des locataires solides — une approche plus conservatrice que Remake, qui se traduit par un rendement légèrement inférieur mais potentiellement plus stable.
Le portefeuille d’Iroko ZEN
- Forte présence hors France : plus de 60% du portefeuille en Europe (Espagne, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Belgique)
- Secteur santé présent : cliniques, EHPAD, établissements de soins — un secteur résilient peu présent chez Remake
- Locataires institutionnels : Iroko privilégie les grands groupes (enseignes nationales, institutionnels) pour sécuriser les baux
- Baux longs : durée résiduelle moyenne des baux supérieure à 6 ans
Les performances d’Iroko ZEN
| Année | Taux de distribution | Évolution du prix de part |
|---|---|---|
| 2021 | 7,00 % | Lancement |
| 2022 | 7,05 % | Stable |
| 2023 | 7,30 % | Stable |
| 2024 | 7,12 % | Stable |
Iroko ZEN affiche une remarquable stabilité : le rendement oscille entre 7 et 7,3% depuis sa création, sans variation brutale. Le prix de part est resté stable, sans baisse en 2023 contrairement à de nombreuses SCPI.
Points de vigilance sur Iroko ZEN
- SCPI jeune également : créée en 2020, même historique court que Remake
- Rendement légèrement inférieur à Remake : 7,12% vs 7,79% — l’écart est de 0,67 point, non négligeable sur le long terme
- Délai de jouissance de 6 mois : un mois de plus que Remake avant de commencer à percevoir des revenus
Remake Live vs Iroko ZEN : comparatif approfondi sur 8 critères clés
| Critère | Remake Live | Iroko ZEN | Avantage |
|---|---|---|---|
| Rendement 2024 | 7,79 % | 7,12 % | Remake Live ✅ |
| Stabilité du rendement | Progression régulière | Très stable (7-7,3%) | Iroko ZEN ✅ |
| Capitalisation | ~750 M€ | ~900 M€ | Iroko ZEN ✅ |
| Diversification sectorielle | Bureaux, commerce, hôtels, logistique | Bureaux, commerce, santé, logistique | Égalité |
| Exposition santé | Faible | Significative | Iroko ZEN ✅ (résilience) |
| Délai de jouissance | 5 mois | 6 mois | Remake Live ✅ |
| Transparence communication | Bonne | Excellente | Iroko ZEN ✅ |
| Stratégie | Opportuniste / décote | Conviction / qualité | Selon profil |
Simulation : 10 000 € investis sur 10 ans
| Scénario | Capital initial | Rendement annuel | Revenus annuels | Capital après 10 ans (revenus réinvestis) |
|---|---|---|---|---|
| Remake Live | 10 000 € | 7,79 % | 779 € | ~20 960 € |
| Iroko ZEN | 10 000 € | 7,12 % | 712 € | ~19 820 € |
| 50/50 Remake + Iroko | 10 000 € | 7,45 % | 745 € | ~20 390 € |
Sur 10 ans avec réinvestissement des loyers, l’écart de rendement entre les deux SCPI représente environ 1 140 € de capital supplémentaire pour 10 000 € investis — un écart significatif qui s’amplifie à plus grande échelle.
Laquelle choisir selon votre profil ?
| Profil | Recommandation | Raison |
|---|---|---|
| Maximiser le rendement | Remake Live | +0,67% de rendement annuel |
| Privilégier la stabilité | Iroko ZEN | Rendement très régulier, locataires solides |
| S’exposer au secteur santé | Iroko ZEN | Exposition significative aux établissements de soins |
| Débutant, premier investissement | Iroko ZEN | Communication transparente, stratégie lisible |
| Profil équilibré | 50% Remake + 50% Iroko | Meilleur des deux mondes |
FAQ — Remake Live vs Iroko ZEN
Peut-on investir dans les deux en même temps ?
Oui, et c’est même conseillé. Les deux SCPI sont complémentaires : Remake apporte un rendement légèrement supérieur avec une stratégie opportuniste, Iroko apporte stabilité et exposition santé. Combiner les deux, c’est diversifier les sociétés de gestion tout en maintenant un rendement global élevé.
Ces deux SCPI sont-elles disponibles en assurance-vie ?
Oui, Remake Live et Iroko ZEN sont référencées dans plusieurs contrats d’assurance-vie multisupports. Vérifiez la disponibilité auprès de votre assureur ou d’un courtier spécialisé. L’investissement en assurance-vie permet d’optimiser la fiscalité des loyers après 8 ans.
Ces rendements de 7%+ sont-ils durables ?
Les deux SCPI maintiennent leurs rendements depuis leur création en 2020, y compris pendant la période difficile de 2023. Leurs portefeuilles diversifiés et leurs taux d’occupation élevés (~96%) sont des signes positifs. Cependant, comme tout investissement immobilier, des baisses de rendement restent possibles selon l’évolution des marchés. Aucune SCPI ne peut garantir ses rendements futurs. Pour vérifier les chiffres officiels à jour, consultez les bulletins trimestriels publiés par l’ASPIM, l’association qui fédère les sociétés de gestion de SCPI en France.
Conclusion : Remake Live vs Iroko ZEN, notre verdict
Dans ce match Remake Live vs Iroko ZEN, il n’y a pas de perdant : les deux sont d’excellentes SCPI nouvelle génération. Remake Live offre le rendement le plus élevé avec une stratégie opportuniste ; Iroko ZEN privilégie la stabilité, la transparence et l’exposition santé. Dans l’idéal, les combiner dans un portefeuille SCPI permet de tirer parti des forces de chacune.
Face à des SCPI plus anciennes comme Corum Origin ou Immorente, les deux se distinguent par leurs frais d’entrée nuls et leurs rendements supérieurs — des atouts majeurs pour un investisseur qui démarre aujourd’hui.
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