Quand on parle d’investissement, on entends souvent parler de la bourse, de l’immobilier mais un peu moins de l’immobilier papier.
Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une société qui investi dans l’immobilier et qui a pour obligation de redistribuer 90% de ses revenus à ses actionnaires.
La SCPI n’est pas côté en bourse, il n’y a donc pas de volatilité comparable à la bourse, la valeur du patrimoine de la SCPI est directement liée à l’immobilier qu’elle possède et donc elle est soumise au marché immobilier comme tout appartement normal.
Bien souvent la SCPI va investir dans de l’immobilier de bureau, dans les commerces pour tirer plus de rentabilité.
Comment investir dans une SCPI
Pour investir en SCPI rien de plus simple, vous trouvez celle qui correspond à vos valeurs et à votre vision.
Personnellement j’ai toujours pensé que l’UE était un navire en perdition donc j’ai recherché une SCPI qui investi hors zone euro.
Une fois trouvé, vous les contactez directement et ils vous diront comment devenir actionnaire.
Vous aurez des papiers à remplir et vous pourrez directement acheter vos parts.
Comment cela fonctionne ?
Quand vous achetez des parts de SCPI, vous avez un délai de jouissance, c’est à dire que vous ne toucherez pas tout de suite votre premier loyer.
Souvent le délai de jouissance est de 6 mois donc à partir du moment ou vous avez votre titre de propriété vous allez devoir attendre 6 mois et vous toucherez votre premier dividende.
Ce dividende peut être mensuel mais il est plus souvent trimestriel, c’est donc un autre paramètre à prendre en compte.
Vous n’avez aucun frais quand vous achetez des parts de SCPI, pas de frais de notaire, rien.
Par contre vous en avez quand vous vendez, on appel cela les frais de sortie.
Les frais de sortie sont très important, c’est pour cela que l’investissement en scpi est un placement long terme et au minimum de 7 ans.
Personnellement je considère que tout ce que j’achète, je le garde jusqu’à la mort, sauf en cas de problème particulier.
Quel rendement espérer ?
Les SCPI ont un moyenne un rendement de 5%, on peut en trouver à 6%.
Comme je l’ai déjà dit dans comment gagner 20k par an à vie sans rien faire, cela peut paraitre peu mais l’intéret est d’avoir un matelas régulier de loyers qui tombent pour pouvoir couvrir vos besoins primaires (manger, se loger etc..)
Vous pourrez ensuite aller chercher du rendement en bourse ou autre mais il est très important de constituer cette sécurité pour avoir l’esprit tranquille.
Le démembrement
On peut également acheter ses parts en démembrement.
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux :
- la nue propriété (le propriétaire)
- l’usufruit (celui qui à la jouissance du bien)
Il est très intéressant d’acheter de l’usufruit avec sa société pour faire un roulement de trésorerie.
C’est amortissable et il y a une réduction IS appliquée.
Pour bien comprendre ce qui se passe en cas de démembrement, prenons un exemple.
Vous avez 100000 euros dans votre société.
Vous voulez acheter 100k d’usufruit sur 7 ans. (un usufruit est limité dans le temps)
Il faut donc regarder la clé de répartition de la SCPI :
Sur 7 ans l’usufruit correspond à 26 % de la pleine propriété.
Donc quand vous mettez 100k d’usufruit c’est 26% du prix de la pleine propriété.
La pleine propriété vaut donc un peu moins de 400000 euros
400000*26% = 104000
Donc votre dividende sera de 6% sur 400000 euros en ayant mit uniquement 100k.
Vous avez donc perdu vos 100k, mais pendant 7 ans vous allez toucher annuellement 400000*6% = 24000 euros donc 2000 mensuel.
Vous commencez à comprendre l’intérêt.
Ensuite à la fin des 7 ans, la pleine propriété est reconstitué et l’usufruit revient au nu propriétaire.
Quelle imposition ?
L’imposition dépend de l’endroit ou la SCPI investi.
Si la SCPI investi uniquement en france, alors vous aurez l’imposition française.
Si elle est hors de france, alors vous aurez un impôt prélevé à la source et dépendant du pays contenant la part des immeubles détenus.
Il y a bien souvent une non double imposition entre la france et les autres pays donc pas d’inquiétude vous ne devrez pas payer double impôt.
Par contre sachez que si vous avez 20% d’impôts étranger et que vous êtes dans la tranche des 30% d’impôts en france, vous paierez les 10% d’imposition en france.
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